築30年以上の中小ビル・マンション所有者様の根本的なお悩みと不安

老朽化が目立つが何をすべきかわからない
築30年築40年だが修繕資金がない
修繕をしてもトラブルが増えるばかり

ビル・マンションの分散修繕とは?


ビル・マンションは、建物躯体は丈夫ですが、築40年を過ぎると建機能に老朽化及び機能不足問題が出てきます。分散修繕は、基本インフラ停止や重大事故リスクを回避し時代の要求水準に合わせた機能を提供するために欠かせない重要な建物設備の延命更新を、現実的な資金計画に合わせて、分散して行う方法です。分散修繕は、修繕積立金制度の無い個人法人所有の中小ビル・マンションに向いている、世界では標準的な古い建物の持ち方です。

建物の何を分散修繕するのですか?

これが機能しなければ建物が使えないという基本機能及び建物使用者の安全に関わる基本設備が分散修繕の対象です。

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電気幹線・設備
  • 築50年前後で、停電、さらには漏電火災のリスクが高まります。すべての更新が必須です。建物電気幹線、分電盤・ブレーカーはもとより、照明器具・スイッチ・コンセントに至るまで、全てが対象です。
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給排水管・設備
  • 漏水と水質悪化リスクが高まります。清潔な水の供給と漏水防水は清潔環境の要です。漏水が頻発する給排水管の交換、給水タンクの廃止、赤水対策等、必要に応じて行います。
外壁・屋上
  • 雨漏りと躯体劣化リスク、さらには外壁・設置物の落下事故のリスクも高まります。屋上防水はもちろん、外壁にもリスク原因がある場合、部分補修でも対応が必要です。
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エレベータ
  • エレベータがある場合のみ
  • エレベータは40年弱で保守部品の保存期間が終了します。必ず対応が必要になります。対応次第でその後の費用が大きく異なります。
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安全・防災
  • 該当必須
  • 火災に対する防火・火災検知・消火・避難。耐震対策以外の震災時落下防止・避難、通常の建物防犯等、問題があれば対応計画が必要です。
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省エネ・エコ
  • 該当・関心がある場合
  • 空調機の見直し、LED化等の省エネ補助金の対象以外に、窓とサッシの更新、空調設計の見直し、自然エネルギーの導入等、テナントへの付加価値を与えます。

必要なのは大規模修繕ではない

築40年以上ビル・マンションにまず必要なのは、外壁の大規模修繕ではありません。もちろん外壁に問題があれば、修繕は必要です。しかし築40年以上ビル・マンションの問題は、主要建物設備の老朽化です。そのため「停電や漏電火災を起こさないこと。断水、水質悪化や漏水、雨漏りを起こさないこと。外壁落下その他人命に関わる事故を起こさないこと。」見た目はその次です。分散修繕は、それぞれの問題解決に丁寧に向き合い無理なく解決するための取り組み方です。

 築30年を過ぎたら必ず分散修繕の計画を

日本では、ビル・マンションが40年を過ぎると建替えや売却、リノベーションが言われ、持ち続けることが非常に困難であるかに見えます。

しかし、「ビル・マンションは丈夫な躯体を生かし、建物設備の延命更新を繰り返しながら、100年以上使うもの。」「曽祖父が建てたビル・マンションが、十分に使用収益の資産価値がある。」が、世界では一般的なビル・マンションのあり方です。地震国は日本以外にもありますが、同様です。

ビルオでは、40年過ぎで老朽化による機能停止や重大事故リスクが高まる建物の基本インフラについて、築30年から、無理のないペースで資金を準備し、少しづつ取り組むことをお勧めしています。とはいえ築40年50年からでも十分間に合います。少しづつでも延命更新の取り組みを続ければ、建物は老朽化しません。ご所有のビル・マンションは100年でもそれ以上でも、長く無理なく持ち続けることができます。ビルオがサポートします。分散修繕に取り組みましょう。

資金計画に合わせた延命更新を

      

建物設備の延命更新工事に必要なことは、修繕資金不足に陥らないことです。そして緊急修繕とは違い、延命更新工事は計画的に行うことができます。必要なのは、調査に基づく長期修繕計画ではありません。建物を長く保つために必要なことは、遅かれ早かれ必要な延命更新工事を、いかに資金不足に陥らないよう、少しづつ計画的に行うか、です。

分散修繕計画はどのように計画するのですか?

まず今後30年の分散修繕計画をお勧めします。30年で一通り重要インフラを延命更新ができれば十分です。

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今後の賃貸収入確保を確認する

賃貸ビル・マンションであれば、基本は建物の収支で賄うべきです。今後の賃料収入を現実的な地域マーケティングに基づいて見込み、室内リフォーム等コストを差し引いた後の賃料収入を守る方針を確かにします。

30年の現実的な資金準備計画を作成する

削減できる管理費用は削減し、諸税を支払い、借入金返済がある場合は借入金返済を差し引き、かつ必要な取り分を確保した上で、その残りから修繕用資金を計画します。別財源がある場合はそれも加えます。

資金計画から時期と予算を配分

重要インフラからリスク程度及び要求程度に応じて優先順位をつけ、優先順位の高い順番に、対応の時期と予算を配分します。時期の決定にあたっては、資金準備のみならず、検討の期間確保が大切です。

適切な専門業者に相談をする

 相談する専門業者選びは、重要です。建物設備の問題をどのように根本解決できるかは、相談をする専門業者の提案及び実力で決まるからです。予算に応じた範囲で、建物の将来とテナントに配慮した提案を受けるためには、建物設備ソリューションの提案力並びにトラブルなく成功させる実力を備え、かつ「相談」しやすさを兼ね備えてた専門業者を、納得できるまで探すべきです。

ビルオの分散修繕お手伝い

ビルオは、築30年以上中小ビル・マンションのための分散修繕と経営改善を支援しています。現実的な分散修繕の計画策定はもちろんのこと、修繕資金確保のための、築古賃貸経営及び費用経費削減のアドバイスを、元不動産アセットマネージャが行います。また分散修繕取り組みのための、適切な専門業者のご紹介及び評価選考のお手伝いもしています。数字と具体策の両面で、今後の懸念と不安を解消します。

ビルオの分散修繕相談

満足度100%。売却や等価交換を色々検討したけれど、やはり持ち続けることにした、と喜びの声を多数お寄せいただいています。

無料相談
オンライン相談
対面相談
無料
30,000円
/ 1時間(税抜)
70,000円
/ 1.5時間(税抜)
毎月5の付く日は、分散修繕の無料相談を開催しています。 オンラインでご一緒に分散修繕計画を作成します。 直接対面でご一緒に計画作成します。
  • 弊社渋谷事務所、オンライン、電話にて最長50分お話しをしましょう。
  • (お一人1回のみ)
  • 日曜祭日夜間も可能です。お気軽にお申込みください。 例えば次のテーマをご相談いただけます。
  • 分散修繕の考え方及び分散修繕計画の立て方について
  • 修繕資金確保のための、賃料収入改善及び経費削減の可能性について
  • 建物設備専門業者探しのご相談・提案選びのアドバイス等
  • 築30年以上高築年ビル・マンション経営について
  • 分散修繕計画エクセルシートを用いて分散修繕計画をご一緒に作成しながら、要所要所を確認します。
  • 顔出し無し・匿名も、で資料作成画面を共有してお話ができます。
  • 賃貸、管理、各種費用削減、相続対策、建物設備の延命更新他、ビル・マンション所有者に必要な全てを総合的なお話ができます。             
  • 延命更新が相談できる専門業者探しのご相談もできます。
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 最長50分
お一人さま1回のみ
延長 / 2回目以降
20,000円 / 1 時間
延長 / 2回目以降
30,000円 / 1 時間

オンラインでは匿名音声のみも可能です。秘密厳守。分散修繕計画シートは、無料でダウンロードして、ご自身でも計画していただくこともできます。ご不明点は無料相談にてご質問ください。

築50年過ぎの壁を乗り切れば先は明るい

建物設備の延命更新工事は大変に聞こえますが、頻繁にある工事ではありません。給排水管は、一度交換すれば、現在のものは100年持ちます。電気幹線・設備も、一度交換すれば次の50年以上は大丈夫です。1世代に1回です。そうしている間に、新しい管理・維持システムが出てくるかもしれません。計画的な分散修繕で、築50年過ぎの壁を乗り切りましょう。その先はもっと楽になります。

建物設備の延命更新に取り組む ビルオーナーの声